11月22日,央行宣佈不對稱降息,其中一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。回顧過往兩次集中降息降準的周期,均對房地產市場成交和房價帶來了明顯的拉升作用。而在不同的政策、市場背景下,這輪降息又將推動北京樓市走多遠?
  2008年
  四萬億刺激樓市快速上漲
  在2008年,美國次貸危機引爆全球金融危機,這場危機也蔓延到中國的各個行業,其中也包括房地產,經濟的不景氣,導致購房者買不起也不敢買房,觀望情緒濃厚。為了救市,從2008年9月開始,2008年連續5次降息,累計貸款降息幅度達到2.16%。同時宣佈四萬億投資計劃,推出首付2成、利率7折的救市政策。
  易居研究院提供的數據顯示,2008年首次降息後10月,一線城市成交量環比開始止跌回升,2008年12月同比開始止跌回升。而到了2009年,市場開始快速升溫,2009年2月同比增長高達253.78%,而2009年12個月中,僅1月和12月成交量同比增長沒有超過100%。這一輪增長一直持續到2010年3月,政府出台“限貸、限購”為主的史上最嚴厲的調控政策,2010年12月開始加息周期。
  從房價來看,北京2008年新房成交均價為12877元/平米,而到了2010年則達到20340元/平米,上漲了57.96%。
  中國社會科學院經濟所研究員汪利娜表示,這一輪樓市過熱主要是由於四萬億的過度刺激,現在我們仍然在對四萬億天價信貸進行消化,而這種大規模的信貸放水不可能再出現了。
  2012年
  降息釋放被抑制的需求
  而在嚴厲調控政策下,過熱的市場從2010年3月開始冷卻,由於限購政策,投資性需求被抑制,同時自住需求也出現觀望情緒。經過1年多的消化,從2012年年初開始,被抑制的需求開始逐步釋放,市場在降息之前已經出現回暖趨勢,而2012年6月的降息,進一步加快了購房需求的入市,而這一波行情抑制持續到今年年初。
  對此,北京中原地產首席分析師張大偉表示,如果說2008年全球金融危機後的貨幣刺激政策,存在特殊性及不可複製性,那麼2011年12月至2012年7月間的降息後的市場反應,則更具有參考意義。2012年降息開啟後,市場從2012年3月起逐步回暖,且成交高位延續至整個2013年。
  2014年
  政策效果關鍵看額度
  “我們已經看房一年多了,本來想等等不著急,但一看降息了,基於以往的經驗,還是下定決心買了,怕之後又漲,”一位剛買房的購房人徐女士向記者表示,她是換房,要賣小房換大房,“9·30”新政的出台對改善型有利,但是操作麻煩,而降息則堅定了其購房的決心。
  受宏觀經濟、信貸政策等多方面因素影響,今年樓市也出現調整,而樓市政策方面,也出現限購取消、稅收、公積金調整等多個變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時隔兩年後的首次降息,且貸款降息幅度達到0.4%,也是六年來力度最大的一次。
  據中原地產研究中心統計數據顯示,11月54個城市住宅合計簽約27萬套,這一成交量環比10月上漲了8.9%,北京新房、二手房成交量雙雙破萬套,創造了年內最高成交月度紀錄。
  從本輪市場表現來看,雖然2014年年初開始市場明顯回落,但隨著央行“9·30”新政的利好,10月新房成交量已恢復至去年高位水平。而此次降息將進一步增強短期市場的信心確立,使年末成交翹尾成為定局。
  但汪利娜表示,現在市場結構發生了明顯變化,不能靠以往的思維思考未來。首先經過10年的房地產市場化發展,住房自有率進一步提高,基數大了以後,增長放緩也是一種常態。就北京而言,住房改善狀況很明顯,又有限購政策,市場沒有那麼多需求,住房短缺的是低收入人口和外來人口;市場已經有大量存量,盤活存量,去庫存化更關鍵。另外,銀行也在進行金融改革,融資成本很高,在放給個人按揭貸款時,不可能再打7折,央行也給的是一個浮動範圍,所以信貸不可能大規模放水。所以,以往每年20%的房價增長不太可能。
  張大偉也表示,對於市場也不能過分樂觀,降息之後,銀行的房貸優惠和房貸額度是否能跟進還很難說。
  ■ 後市預測
  壓力猶存促銷或繼續
  ●中經聯盟秘書長陳雲峰
  今年4-10月賣得不好,房企欠債較多,房企的資金壓力較大,雖然降息調整了市場對後市的預期,但資金量並不是很支持,銷售回款慢,開發貸放款慢,批貸仍有難度。
  而從統計數據來看,今年開發商資金來源方面,首付款這項下降得很厲害,所以在今年9月份開始,市場中出現了很多針對首付貸的金融產品,意在通過各種方法緩解開發商的壓力。所以預計對明年市場預期不太樂觀,主要是整體經濟環境不好,降價促銷還會繼續維持。
  市場仍未走出調整期
  ●同策咨詢研究部總監張宏偉
  這對於房地產市場短期內反彈來講是一件利好的消息,預計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現一波入市的行情,短期內來看,樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現小幅漲價的現象。
  從短期內來看,當前市場仍然是調整期,市場基本面並沒有明顯改變,“去庫存”仍為市場主旋律,這個基調並不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看,經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來,遲早還會面臨去庫存的壓力。
  本版採寫/新京報記者 袁曉瀾  (原標題:那些年,降息後的樓市)
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